IMMOBILIER ET FISCALITÉ

IMMOBILIER ET FISCALITÉ

De nombreux dispositifs permettent de diminuer vos impôts (IR, ISF, prélèvements sociaux). Belfort Finance vous accompagne pour choisir la solution la plus adaptée à votre situation.

La loi Pinel

Principe de la Loi Pinel :

La Loi Pinel est un dispositif d'investissement locatif qui permet au contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Qui peut en bénéficier ?

Ce dispositif s’adresse à tous les contribuables français investissant dans des logements neufs (ou en l’état futur d’achèvement) destinés à la location jusqu'au 31 décembre 2017.

Consulter ici tous nos programmes immobiliers en loi Pinel

Quelle est la réduction d’impôts ?

  • 21 % du prix d’acquisition pour les investisseurs qui s'engagent à louer le bien pendant 12 ans.
  • 18 % du prix d’acquisition pour les investisseurs qui s'engagent à louer le bien pendant 9 ans.
  • 12 % du prix d’acquisition pour les investisseurs qui s'engagent à louer le bien pendant 6 ans.

La Loi Pinel peut vous faire économiser jusqu’à 6 000 euros d’impôt par an pour l’achat d’un logement neuf de 300 000 euros.

Quels logements sont concernés dans le cadre de la Loi Pinel ?

Tous les immeubles neufs, dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation.

Quelles sont les obligations de la Loi Pinel ?

  • Dans le cadre de la loi Pinel, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale.
  • L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
  • L’achèvement du bien immobilier doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier (dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement) ou la date de l’obtention du permis de construire (dans le cas d’un logement que le contribuable fait bâtir).
  • Le propriétaire est tenu de respecter les plafonds de loyer Pinel et les plafonds de ressources des locataires.
  • La défiscalisation Loi Pinel n’est pas cumulable sur le même bien avec les autres solutions Loi Robien, ZRR résidences hôtelières, Loi Censi-Bouvard, Loi Girardin, Loi Malraux et Loi Monuments historiques.
  • La loi Pinel est inclue dans le plafond sur les niches fiscales et ne peut dépasser le plafond global de 10000 € par an.

La Loi Pinel après 6 ans ?

Une fois votre durée de location obligatoire achevée, vous pourrez disposer de votre bien à votre convenance. Vous avez donc la possibilité de défiscaliser pendant 6, 9 ou 12 ans, puis de vous constituer un agréable pied à terre, pour en profitez à votre guise.

Continuez à percevoir des revenus locatifs, avoir une résidence secondaire pour vos vacances, envisagez votre retraite dans un bien plus accommodant et pratique, faire profiter vos enfants étudiants sont autant d’options qui s’offrent à vous après la période de défiscalisation.

Peut-on louer le bien à ses enfants ?

En effet la location peut être conclue avec votre ascendant ou descendant, s’il ne fait pas partie de votre foyer fiscal.

Cas pratique :

Simulation Loi Pinel N°1 Simulation Loi Pinel N°2 Simulation Loi Pinel N°3
Investissement de 100.000 € Investissement de 200.000 € Investissement de 300.000 €
1) Engagement de location sur 6 ans 1) Engagement de location sur 6 ans 1) Engagement de location sur 6 ans
Réduction d'impôt de 12% du prix d'acquisition Réduction d'impôt de 12% du prix d'acquisition Réduction d'impôt de 12% du prix d'acquisition
100.000€ x 12% = 12.000 € 200.000€ x 12% = 24.000 € 300.000€ x 12% = 36.000 €
Soit 2 000 € par an pendant 6 ans Soit 4 000 € par an pendant 6 ans Soit 6 000 € par an pendant 6 ans
2) Engagement de location sur 9 ans 2) Engagement de location sur 9 ans 2) Engagement de location sur 9 ans
Réduction d'impôt de 18% du prix d'acquisition Réduction d'impôt de 18% du prix d'acquisition Réduction d'impôt de 18% du prix d'acquisition
100.000 € x 18% = 18.000 € 200.000 € x 18% = 36.000 € 300.000 € x 18% = 54.000 €
Soit 2 000 € par an pendant 9 ans Soit 4 000 € par an pendant 9 ans Soit 6 000 € par an pendant 9 ans
3) Engagement de location sur 12 ans 3) Engagement de location sur 12 ans 3) Engagement de location sur 12 ans
Réduction d'impôt de 21% du prix d'acquisition Réduction d'impôt de 21% du prix d'acquisition Réduction d'impôt de 21% du prix d'acquisition
100.000 € x 21% = 21.000 € 200.000 € x 21% = 42.000 € 300.000 € x 21% = 63.000 €
Soit 1 750 € par an pendant 12 ans Soit 3 500 € par an pendant 12 ans Soit 5 250 € par an pendant 12 ans

Pour déterminer si votre situation est compatible avec un investissement en Loi Pinel :

Obtenez votre simulation gratuite

La loi Malraux

La loi Malraux concerne les contribuables français qui investissent dans des biens immobiliers afin d’y effectuer des travaux de restauration. Le logement est ensuite destiné à la location.

En 2017, la réduction d’impôts octroyée est de 30% du montant des travaux de rénovation engagés, pour les Sites Patrimoniaux Remarquables faisant l’objet d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur.

La réduction octroyée est de 22% pour les sites couverts par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine.

Les travaux doivent aboutir à la restauration complète du bien immobilier. Les normes de construction et de rénovation sont suivies par les Architecte des Bâtiments de France.

Les avantages fiscaux de la loi Malraux en 2017 ? La loi Malraux permet une réduction d’impôt de 30 % des travaux de restauration avec un plafond de 400 000 € de travaux sur une durée maximum de 4 ans (soit une réduction d’impôt maximum de 120 000 €).

La Loi Malraux est exclue du plafond 2017 des niches fiscales.

Cas pratique :

Simulation Loi Pinel N°1 Simulation Loi Pinel N°2 Simulation Loi Pinel N°3
Investissement de 100.000 € Investissement de 200.000 € Investissement de 300.000 €
1) Travaux réalisés sur 1 année 1) Travaux réalisés sur 1 année 1) Travaux réalisés sur 1 année
Réduction de 30.000€ sur 1 an Réduction de 60.000€ sur 1 an Réduction de 90.000€ sur 1 an
2) Travaux réalisés sur 2 ans 2) Travaux réalisés sur 2 ans 2) Travaux réalisés sur 2 ans
Réduction de 15.000€ par an Réduction de 30.000€ par an Réduction de 45.000€ par an
3) Travaux réalisés sur 3 ans 3) Travaux réalisés sur 3 ans 3) Travaux réalisés sur 3 ans
Réduction de 10.000€ par an Réduction de 20.000€ par an Réduction de 30.000€ par an

Les obligations du régime Malraux ?

La déduction liée au dispositif Malraux est limitée à 400.000€ de travaux sur 4 ans.

L’engagement de location minimale est de 9 ans à usage d’habitation principale et doit intervenir dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux de restauration.

Lorsque la réduction d’impôt d’une année excède l’impôt effectivement dû de la même année, le solde de défiscalisation est imputable sur les 3 années suivantes.

La défiscalisation Malraux est cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation.

Pour en savoir plus sur nos programmes Malraux

Le Monument Historique

Dernier véritable paradis fiscal, l’investissement en Monument Historique est un dispositif de défiscalisation mis en place en 1913.

Ce dispositif détonne par son indéniable efficacité, car il permet d’échapper au plafond global des niches fiscales, mais aussi aux frais de successions.

La loi MH correspond à une déduction d’impôts de 100% , sans limitation, des travaux de restauration engagés sur des immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques.

Les charges et les intérêts d’emprunts sont ici déductibles du revenu global.

Cas pratique :

Simulation Loi Monument Historique N°1 Simulation Loi Monument Historique N°2 Simulation Loi Monument Historique N°3
Investissement travaux de 100.000 € Investissement travaux de 200.000 € Investissement travaux de 200.000 €
1) Taux d’imposition de 45%
Travaux réalisés sur 1 année
1) Taux d’imposition de 45%
Travaux réalisés sur 1 année
1) Taux d’imposition de 45%
Travaux réalisés sur 2 années
Réduction d’impôts de 45.000 € sur 1 an Réduction d’impôts de 90.000 € sur 1 an Réduction d’impôts de 45.000 € sur 1 an
2) Taux d’imposition de 41%
Travaux réalisés sur 1 année
2) Taux d’imposition de 41%
Travaux réalisés sur 1 année
2) Taux d’imposition de 41%
Travaux réalisés sur 2 années
Réduction d’impôts de 41.000€ sur 1 an Réduction d’impôts de 82.000€ sur 1 an Réduction d’impôts de 41.000€ par an
3) Taux d’imposition de 30%
Travaux réalisés sur 1 année
3) Taux d’imposition de 30%
Travaux réalisés sur 1 année
3) Taux d’imposition de 30%
Travaux réalisés sur 2 années
Réduction d’impôts de 30.000€ sur 1 an Réduction d’impôts de 60.000€ sur 1 an Réduction d’impôts de 30.000€ par an

La loi Monument Historique permet une réduction sur le revenu imposable de 100% des travaux de restauration engagés chaque année.

La réduction d’impôts réelle correspond au taux d’imposition de chaque contribuable.

Un contribuable imposé à 45% bénéficiera d’une réduction de sa base imposable à hauteur de son investissement en MH, ce qui lui octroiera une diminution d’impôts maximum de 45.000€.

Les Avantages de l’investissement en MH :

  • La transmission du bien a lieu est en totale exonération de droits de succession;
  • L’investisseur n’a pas de plafond de réduction d’impôts;
  • L’investisseur n’a pas de plafond de loyer à respecter;
  • L’investisseur n’est soumis à aucun engagement minimum de location;
  • L’investisseur peut conserver le bien pour son usage propre, la déduction n’est alors plus que de 50% du montant investis dans les travaux de rénovation;
  • Le dispositif est cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation;
  • L’investisseur peut louer le bien à ses descendants et ascendants s’ils sont hors du même foyer fiscal;

Les Obligations du régime MH :

  • Les Travauxde restauration doivent être suivis par les Architectes des Bâtiments de France.
  • L’investisseur doit s’engager à conserver le bien pendant une durée minimum de 15 ans.
Pour en savoir plus sur nos programmes Malraux

Loueur meublé non professionnel (LMNP)

L’investissement en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut permettant la location en meublé, à titre habituel, de chambres ou appartements. Cette activité relève d’une activité commerciale et est par conséquent imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les particuliers qui souhaitent acquérir des biens sous le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ont 2 alternatives :

LMNP Classique: Ils bénéficieront de revenus locatifs de nature Bénéfice Industriel et Commerciaux (BIC), ils pourront amortir le biens afin de gommer totalement la fiscalité des revenus issus de la location, et achèteront le bien sur la base du prix HT (récupération de la TVA à 20%).

LMNP Bouvard: Ils bénéficieront de revenus locatifs de nature Bénéfice Industriel et Commerciaux (BIC), ils achèteront le bien sur la base du prix HT (récupération de TVA à 20%), et ils bénéficieront d’une réduction d’impôts égale à 11% du montant de l’investissement HT.

Avantages de l'investissement en LMNP :

  • Votre investissement immobilier peut être amortie, afin de gommer la fiscalité de vos revenus.
  • Les loyers sont garantis et perçus à travers un bail commercial de 9 ans.
  • Possibilité de choisir le régime fiscal du micro BIC avec abattement forfaitaire de 50%.

Obligations de l’investissement en LMNP :

  • Les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou 50 % des revenus globaux du propriétaire.
  • Le logement acquis doit être entièrement meublé et équipé. Le locataire doit pouvoir s’y installer en apportant uniquement ses effets personnels.

Nos logements éligibles au statut de LMNP

Le dispositif Censi-Bouvard

  • Le dispositif Censi Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du montant de l’investissement étalée sur 9 ans et reportable.
  • TVA de 20% récupérable.
  • L’acquisition doit concerner des logements meublés tels les résidences pour étudiants, résidences pour personnes âgées, pour personnes handicapées et résidences de tourisme.
  • La Loi Censi-Bouvard relève du régime des Bénéfices Industriels Commerciaux (BIC).
  • Le dispositif est cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière.

Les Obligations de la loi Bouvard

  • La réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de location du logement meublé pendant une durée minimale de 9 ans.
  • Le propriétaire doit avoir son domicile fiscal en France.
  • Le logement doit être situé dans une résidence proposant les services suivants :
    • Accueil et réception ;
    • Mise à disposition du petit-déjeuner ;
    • Ménage quotidien ;
    • Mise à disposition d’un service de blanchisserie.

Les Avantages Fiscaux de la loi Censi Bouvard

  • Réduction d’impôt de 11 du montant de l’investissement étalée sur 9 ans.
  • Récupération de la TVA
  • Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année est supérieure à l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’IR des 6 années suivantes.
  • Le dispositif ne nécessite pas d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.

Cas pratique :

Nos programmes éligibles au dispositif Censi Bouvard.

La Loi Girardin

La Loi Girardin est un dispositif de défiscalisation ayant pour objectif l’investissement dans des logements neufs situés dans les DROM-COM.

Les obligations à respecter :

Le propriétaire doit être résident fiscal en France métropolitaine ou dans les DROM-COM.

Le propriétaire s’engage à louer nu le logement comme résidence principale pendant une durée minimale de 5 ans. L’engagement de location doit prendre effet dans les 6 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble.

Les avantages du dispositif Girardin :

Le dispositif Girardin est un produit à fort potentiel de défiscalisation. La réduction d’impôt dépend de la surface du bien immobilier acquis et peut s’élever à 48 % du montant de l’opération. La réduction s’étale sur 5 ans.

Les investissements en Loi Girardin ne sont pas concernés par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros par foyer. Les acquéreurs peuvent profiter d’un plafond de 18 000 euros, en cumulant d’autres dispositifs fiscaux.

La taxe foncière est exonérée si vous initié la demande de remise dans les trois mois après l’achèvement des travaux.

Une fois la période d’engagement terminée, vous avez la possibilité de jouir de votre bien à votre convenance.

Nos conseils sur la Loi Girardin
La distance avec les DROM COM étant importante il est très important d’être suivie dans ce type d’opération avec un professionnel ayant une véritable expérience de ce type d’investissement. Belfort Finance pourra vous accompagnez dans votre sélection afin de vous garantir d’excellentes perspectives de réussite.

Nos programmes éligibles au dispositif Girardin.